Ситуация на рынке развивается стремительно и все более походит на неконтролируемое бегство иностранных брендов. Однако, основная масса заключенных долгосрочных договоров не имеет предопределённого решения в этой сложной ситуации. Торговым центрам остается рассчитывать исключительно на защиту в российских судах.

Еще один немаловажный момент – для крупных якорных арендаторов часто предусматривается процедура FIT-OUT (полный комплекс строительных услуг, включающий работы по проектированию, инженерному оснащению и отделке помещений в торговом центре, где якорный арендатор на выходе получает полностью готовое к работе помещение. Этот пункт в договоре аренды обусловлен будущим влиянием бренда на общую проходимость комплекса. Какова процедура возврата денежных затрат комплекса в случае досрочного, не обоснованного ни одним пунктом, выхода из договора, остается загадкой даже для маститых юристов. Многие юридические компании сетуют на несовершенство законодательных актов для применения такой практики в судебных спорах. Также не понятен вопрос упущенной выгоды для арендодателя – каким образом она должна быть рассчитана, как применима?

Мы получили комментарий адвокатского бюро Nordic Star, которая не понаслышке знакома с юридическими акцентами договоров со шведскими ритейлерами:

«Мы, как юридическая компания с весомым скандинавским опытом, внимательно отслеживаем ситуацию с уходом IKEA и H&M с российского рынка.  Обратившись к практике, изучили случаи по уходу этих компаний из других стран, и можем отметить, что подобные споры возникали в Европе и Китае.

Например, ранее IKEA временно приостанавливала деятельность всех 30-ти магазинов материкового Китая на время пандемии. Был также случай закрытия одного из крупнейших магазинов в Великобритании. Шведский мебельный ритейлер закрыл свой филиал в Тоттенхэме, на севере Лондона, в начале 2022 года. Это произошло впервые за всю 33-летнюю историю существования IKEA в стране.

Состоявшийся прецедент сподвигнул правительство Великобритании пересмотреть систему бизнес-штрафов, которая является несовершенной с точки зрения потери рабочих мест при закрытии магазинов. Государственный секретарь по социальной защите Sajid Javid пообещал провести проверку, хотя подробности и масштабы пока не разглашаются.

Уход IKEA, H&M и других популярных иностранных брендов из России обостряет вопрос расторжения ранее заключенных договоров аренды торговых площадей.  В отношении IKEA любопытным фактом является, что компании группы выступают и арендаторами площадей в торговых центрах, принадлежащих третьим лицам, и арендодателями собственных торговых центров. Однако ситуация с H&M абсолютно противоположная. По сообщениям самого ритейлера ситуация в России признается им «невероятной», несмотря на то что в 2020 году компанией уже было закрыто более 50 магазинов, в основном в Европе и Африке. В результате чего H&M видоизменила предварительные условия для переговоров о будущей аренде, где в условиях предусматривается ежегодный мониторинг деятельности и пересмотр или расторжение около четверти договоров аренды. Это позволяет fashion-гиганту перестраивать сеть без штрафных санкций от моллов.

В нашей практике были случаи, когда западная ритейл-компания при досрочном расторжении договора выплатила арендодателю практически всю сумму арендных платежей за оставшиеся 2,5 года аренды.

Расторжение договора – это прежде всего процесс тщательного изучения положений договора. Однако если анализ не дал обнадеживающего результата в отношении вопроса выхода, необходимо учитывать, что самого по себе желания арендатора выйти из договора будет недостаточно для выхода на «бесплатной» основе. В отношении санкционных ограничений, превалирующая ранее судебная практика признавала их частью предпринимательского риска, и, соответственно, не видела оснований для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ (расторжение из-за существенного изменения обстоятельств). В текущих реалиях есть прецеденты решений, в которых суды расторгали контракты (например, поставки) между российскими компаниями.»

На конец июля уже появились «первые ласточки» судебных споров в рамках приостановки деятельности и/или досрочного выхода из нерасторгаемого договора аренды. Так, в первых числах июля, Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск оператора «Остров мечты» и взыскал с H&M 538 млн рублей в первичной инстанции. Комплекс потребовал признать недействительным решение о приостановке работы розничного магазина. Однако уже через 10 дней, екатеринбургский ТРЦ «Гринвич» проиграл H&M иск на 28 млн рублей в Арбитражном суде Свердловской области. Суть иска – недополучение прибыли из-за приостановки финансовой деятельности магазина.

«Решение H&M и IKEA «может оказать давление на Inditex или даже на продовольственных ритейлеров Metro и Auchan, чтобы они пересмотрели свои собственные шансы на продолжение работы в России», — отметил аналитик Bloomberg Intelligence Чарльз Аллен. Поэтому ближайшие полгода мы прогнозируем увеличения количества исков от девелоперов торговых центров. Но нужно учитывать, что, в отличии от ситуации с ковидными ограничениями, государственные органы в сегодняшних реалиях стремятся поддержать арендодателей. В любом случае расторжение договора аренды с уходящими западными компаниями на максимально выгодных условиях для арендодателей на сегодняшний день будет результатом тщательного юридического анализа каждого конкретного договора».

————————————————————————

Адвокатское бюро Nordic Star

*Nordic Star обладает глубоким пониманием специфики бизнеса компаний северных стран на российском рынке, в том числе, компаний группы Ingka. В недавнем прошлом коллектив был частью старейшей финской юридической компании Borenius.

Nordic Star Law office
www.nordicstar.law
info@nordicstar.law
тел. +7 812 335 22 20

 

НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ

ОЧЕНЬ МНОГО НОВОСТЕЙ – https://t.me/arendatrk

А что у вас? Ждем ваших новостей об открытии новых магазинов для еженедельной публикации дайджестов на mail@arenda-trk.ru.

 

Также мы на

VkontakteТелеграмм (t.me/arendatrk)